Le groupement foncier agricole (GFA) désigne une société civile ancrée dans le secteur agricole et donc dans l’exploitation des terres. Les GFA aident en général les investisseurs à jouir d’un traitement fiscal et successoral particulier. Pour ce faire, il faut envisager un investissement sur le long terme. La rentabilité garantie par ce type de placement est de 2 à 4%. L’article vous en dit plus.
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’un groupement foncier agricole ?
L’acquisition des terres agricoles peut sembler une démarche assez complexe si on ne sait pas comment s’y prendre. C’est là tout l’intérêt d’un groupement foncier agricole. Il s’agit d’un organisme qui permet, par le truchement de la gestion collective, de jouir de l’expertise des professionnels qui ont une maitrise parfaite de ce type d’investissement.
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À l’origine, les GFA sont axés sur la reprise ou la transmission des exploitations agricoles. Ils sont définis par le code rural et de la pèche maritime. En effet, un GFA s’apparente à une société civile de l’univers agricole ayant un mode de fonction presque similaire à celui d’une société civile immobilière. La différence entre ces deux structures réside dans le fait que le GFA est appelé à détenir exclusivement les biens ruraux agricoles.
De façon concrète, l’investisseur acquiert les parts d’une société civile immobilière. Ces parts seront par la suite investies dans les biens immobiliers à destination agricole. Tout le processus d’acquisition de patrimoine foncier agricole est assuré par un professionnel. Ce patrimoine peut être :
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- Terres cultivables ;
- Forets ;
- Vignobles, etc.
Dans tous les cas, ces terres sont louées à long terme à un exploitant agricole par bail. Une partie des loyers est destinée aux investisseurs.
Quelle est la fiscalité des GFA ?
L’investissement en groupement foncier agricole constitue une solution favorisant la transmission de patrimoine avec une fiscalité tout à fait intéressante. Les revenus résultant d’un GFA sont en effet soumis au régime de la fiscalité sur les revenus fonciers maximums de 15 000 euros. Ce faisant, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’à 30% avant d’être soumis à l’impôt sur le revenu (IRPP). Les associés d’un GFA ont également la possibilité de choisir l’option l’IS, une option irrévocable.
Pour ce qui est des plus-values effectuées sur les parts de GFA, il faut dire que celles-ci subiront la même règle d’imposition des plus-values immobilières. Elles seront exonérées d’impôt à l’issue de 22 ans de détention, mais aussi de prélèvement social pendant 30 ans. Les avantages fiscaux d’un GFA concernent notamment l’exonération partielle à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), mais aussi l’allègement des droits de donation. Ces avantages sont valables selon que la durée du bail soit minimum de 18 ans.
Le respect des conditions implique l’imposition de 75% de la valeur des GFA à l’IFI. Concernant une donation, l’abattement financier de 75% est pratiqué jusqu’à 300 000 euros. Au-delà de ce montant, il est fixé à 50%. Cependant, le donataire doit prendre l’engagement de rester pendant 5 ans propriétaire des parts qui lui sont attribuées. Pour le donateur qui détient le bail, il faut deux ans entre la signature du bail et la donation.
Les avantages d’investir dans un GFA
Investir dans un GFA présente de nombreux avantages pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’agriculture. Tout d’abord, le GFA permet d’accéder à la propriété foncière sans avoir à gérer directement les terres agricoles.
Effectivement, les associés du groupement confient la gestion locative des parcelles à une société civile professionnelle (SCP) ou une société par actions simplifiée (SAS). Cette dernière est chargée de trouver un exploitant et de percevoir les loyers auprès des fermiers. De ce fait, il n’y a pas besoin de s’occuper soi-même des équipements ainsi que des démarches administratives.
Un autre avantage majeur est la mutualisation des risques et des éventuelles perturbations auxquelles sont confrontées les exploitations agricoles classiques. Effectivement, en tant qu’associé d’un GFA, vous pouvez être associé avec plusieurs personnes, ce qui réduit considérablement le risque financier. Cela est valable notamment si une partie importante du territoire cultivé est endommagée, par exemple, suite à une catastrophe naturelle.
Les rendements obtenus via l’investissement dans un groupe foncier agricole peuvent aussi être attractifs pour certains investisseurs grâce notamment au taux supérieur proposé par rapport aux produits bancaires traditionnels comme les livrets A, PEL, etc. De plus, vous pouvez contribuer au développement du secteur agricole local. Effectivement, les groupements fonciers agricoles visent à favoriser la transmission des terres pour maintenir l’agriculture et ainsi assurer une production locale.
Investir dans un GFA est donc une opportunité intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’agriculture tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et de la gestion locative externalisée. Comme avec tout investissement immobilier, vous devez bien étudier le marché avant de vous y engager et faire appel à des professionnels expérimentés en matière d’investissements immobiliers peut se révéler salutaire pour éviter certains écueils liés aux choix financiers mal avisés ou aux possibles surprises juridiques futures.
Comment choisir le GFA adapté à votre profil d’investisseur
Maintenant que nous avons vu les avantages de l’investissement dans un GFA, pensez à bien savoir comment choisir le groupement qui convient à votre profil d’investisseur.
Tout d’abord, vous devez réfléchir à vos objectifs et stratégies d’investissement. Si vous cherchez un investissement stable et peu risqué, alors optez pour des GFAs dont la majorité des terres sont déjà exploitées par des agriculteurs expérimentés avec des baux fermiers en cours. Ces GFAs ont souvent une rentabilité plus faible mais aussi moins volatile.
En revanche, si vous êtes prêt à prendre plus de risques pour obtenir une rentabilité supérieure, il peut être judicieux de vous tourner vers les GFAs qui acquièrent régulièrement de nouvelles parcelles agricoles ou celles qui aident au développement d’un nouveau type de culture sur leur territoire.
Il faut aussi étudier attentivement la qualité du patrimoine foncier ainsi que le choix du gestionnaire immobilier associé aux sociétés civiles professionnelles ou SAS chargées du suivi locatif. Les conseils avisés peuvent s’avérer précieux ici afin d’accroître les chances de bénéficier pleinement des aspects positifs liés aux GFA.
Il est fortement recommandé aussi d’examiner les indicateurs financiers tels que le taux annuel brut (TAB), le rendement locatif net et surtout de vérifier la présence potentielle de charges liées au remembrement foncier intercommunal (RFI).
N’hésitez pas à faire appel à un conseiller financier spécialisé dans ce domaine pour effectuer une analyse détaillée et objective. Il vous aidera à trouver le GFA qui correspond le mieux à vos objectifs d’investissement ainsi qu’à votre profil financier.
L’investissement dans un GFA offre des avantages indéniables aux investisseurs désireux de s’intéresser au secteur agricole grâce notamment aux nombreux avantages fiscaux et juridiques proposés. Toutefois, une étude minutieuse du marché foncier local ainsi que des divers éléments économiques est nécessaire pour bien choisir son GFA afin de maximiser ses chances de réussite financière tout en contribuant activement à la préservation et au développement du patrimoine rural national.