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Comprendre les différences entre surface habitable, surface de plancher et surface pondérée en immobilier

Dans le secteur de l’immobilier, plusieurs notions de surfaces sont utilisées pour déterminer la valeur d’un bien. Parmi celles-ci, on retrouve la surface habitable, la surface de plancher et la surface pondérée. Chacune de ces surfaces a une définition précise et correspond à des critères spécifiques qui peuvent influencer le prix de vente ou de location d’un logement. Dans cet article, nous allons découvrir les différences entre ces trois types de surfaces et leur utilité dans le domaine immobilier.

La surface habitable : un critère essentiel pour la location

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier au-dessus du prix du m2 à Lille, Perpignan ou toute autre ville français, il vous faudra bien cerner les notions de surfaces habitables, de plancher et pondérées. La surface habitable est une notion clé dans le cadre de la location d’un bien immobilier, car elle permet de définir la taille du logement loué et ainsi d’établir le montant du loyer. Cette surface est encadrée par la loi Boutin, qui en donne une définition précise :

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La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des volumes intérieurs des locaux.

Ainsi, la surface habitable exclut notamment les balcons, terrasses, caves, garages et combles non aménagés. Elle ne prend en compte que les pièces de vie du logement, telles que les chambres, le salon, la cuisine et les sanitaires.

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Comment calculer la surface habitable ?

Pour déterminer la surface habitable d’un bien, il faut mesurer la surface de plancher construite de chaque pièce concernée et en déduire les éléments cités précédemment (murs, cloisons, etc.). Le résultat obtenu permet alors de connaître la surface habitable totale du logement.

La surface de plancher : une notion importante pour la construction

Contrairement à la surface habitable, la surface de plancher concerne principalement les projets de construction ou d’extension d’un bâtiment. Cette notion est encadrée par le Code de l’urbanisme, qui en donne la définition suivante :

La surface de plancher est égale à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

Ainsi, la surface de plancher englobe toutes les parties closes et couvertes du bâtiment, y compris les espaces de circulation et les annexes (garages, caves, etc.), dès lors qu’ils sont sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Elle ne prend pas en compte les espaces extérieurs comme les terrasses et les balcons.

La surface pondérée : un outil pour évaluer la valeur d’un bien immobilier

Enfin, la notion de surface pondérée intervient principalement dans l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier. Il s’agit d’une mesure qui permet de prendre en compte les différentes caractéristiques du logement (surface habitable, surfaces annexes, qualité des prestations, etc.) afin d’établir un prix au mètre carré plus représentatif de la réalité du marché.

Pour calculer la surface pondérée d’un bien, on attribue des coefficients aux différents types de surfaces présentes dans le logement (pièces de vie, balcons, terrasses, etc.), puis on multiplie ces coefficients par les surfaces correspondantes. Le résultat obtenu permet d’obtenir une surface pondérée qui sert de base pour le calcul du prix au mètre carré.

Un exemple de calcul de la surface pondérée

Imaginons un appartement comprenant 50 m² de surface habitable, 10 m² de balcon et 5 m² de cave. On attribue les coefficients suivants aux différentes surfaces :

  • surface habitable : coefficient 1
  • balcon : coefficient 0,5
  • cave : coefficient 0,3

On calcule ensuite la surface pondérée :

Surface pondérée = (50 x 1) (10 x 0,5) (5 x 0,3) = 50 5 1,5 = 56,5 m²

Ce résultat permet alors d’établir un prix au mètre carré pondéré, en prenant en compte l’ensemble des caractéristiques du bien et non uniquement la surface habitable.

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