Personne n’a jamais rêvé de payer des impôts. Pourtant, s’il y a un domaine où les allègements fiscaux pèsent lourd, c’est bien celui du logement. Les dispositifs autour de l’achat d’une première maison en Italie ne sont pas des astuces de niche : ils concernent des milliers d’acquéreurs chaque année, et peuvent changer la donne d’un projet immobilier. Décortiquons les contours, les pièges et les clés de ce système.
Bonus première maison : une réduction, parfois substantielle, de la taxe d’enregistrement et de la TVA lors de l’achat de son premier logement en Italie pour y résider. Dans ce dossier, zoom sur les conditions à remplir, les situations qui font perdre l’avantage, et quelques recommandations pratiques. Le tout, sans négliger le crédit d’impôt lié à la revente et au rachat d’une première maison.
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Prêt à acheter votre première propriété en Italie? Ce guide vous concerne de près.
Certains acquéreurs peuvent accéder à une mesure fiscale avantageuse qui permet de réduire la TVA ou la taxe d’enregistrement lors de l’achat.
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Pour cela, il faut cocher plusieurs cases prévues par la note II-bis de l’article 1 de la première partie de l’annexe au DPR n° 131/1986.
Premier achat immobilier : exonérations de TVA et de taxe d’enregistrement. Depuis plusieurs années, les prix des logements en Italie ont perdu de la hauteur. Acheter reste donc accessible pour bon nombre de jeunes Italiens, qui placent la propriété immobilière dans le haut de leur liste de projets.
C’est tout l’enjeu de l’allègement fiscal destiné à ceux qui se lancent dans l’achat de leur « première maison ».
Voici un tour d’horizon des conditions à remplir pour bénéficier de l’avantage fiscal à l’achat d’une première maison et des situations qui entraînent la perte de ce bénéfice.
Voyons cela concrètement.
Pour naviguer dans le sujet, voici les points abordés :
- Allègement fiscal à l’achat d’une première maison en Italie
- Conditions requises pour bénéficier de la mesure lors d’un premier achat immobilier
- Dispositif pour les résidents à l’étranger
- Critères concernant le logement pour profiter de la mesure
- Fiscalité applicable à l’achat d’une première maison en Italie
- Motifs de perte de l’avantage fiscal pour la première maison
- Crédit d’impôt lors du rachat d’une première maison
- Vente de la première maison achetée avec avantage fiscal dans l’année
- Acquisition facilitée d’une première maison par succession ou donation
- Dispositif fiscal et abus de droit
- Exemple d’abus de droit pour l’achat d’une première maison
- Conseils pour profiter de la mesure première maison
Allègement fiscal pour l’achat d’une première maison en Italie
L’objectif officiel du dispositif fiscal première maison est d’encourager les transactions sur le marché immobilier, parfois atone. Depuis plusieurs années, seules les constructions neuves font bouger les lignes. Le dispositif Première Maison s’impose donc comme une opportunité concrète.
Le législateur a souhaité « récompenser » celles et ceux qui achètent pour y établir leur résidence principale.
Dans ce cas, l’acquéreur peut profiter d’un allègement fiscal spécifique : la taxe d’enregistrement ou la TVA due à l’achat est réduite.
Précisément, les taux réduits sur l’achat d’une première maison sont les suivants :
- Taxe d’enregistrement ou TVA :
- Taxe d’enregistrement à 2 %
- TVA à 4 %
appliquées à taux réduit
- Impôt hypothécaire : 50 € fixes si la transaction est soumise à la taxe d’enregistrement, 200 € si soumise à la TVA
Les tableaux ci-dessous synthétisent ces réductions accessibles lors de l’achat d’une première maison.
Première maison, achats soumis à la taxe d’enregistrement
Taxe d’enregistrement : 2 % (art. 1, 2e phrase, TP1, annexe TUR), montant minimum 1 000 € (art. 10, co. 2, DLGS.23/2011)
Location de logements : 1,5 % (art. 1, 4e phrase, TP1, annexe TUR)
Impôt hypothécaire : 50 € (art. 10, co. 3, DLGS. 23/2011)
Taxe cadastrale : 50 € (art. 10, co. 3, DLGS. 23/2011)
Taxe de timbre : exonérée
Autres impôts hypothécaires : exonérés
Première maison, achats soumis à la TVA
TVA : 4 % (n. 21, tableau A, partie II, annexe DPR 26.10.72, n. 633)
Taxe d’enregistrement : 200 €
Impôt hypothécaire : 200 €
Taxe cadastrale : 200 €
Taxe de timbre : 230 €
Frais hypothécaires (transcription notariée) : 35 €
Volume cadastral : 55 €
Regardons maintenant les conditions à remplir pour bénéficier des mesures liées à l’achat d’une première maison.
Conditions à remplir pour bénéficier de la mesure première maison
L’accès à la mesure « première maison » exige de l’acquéreur qu’il remplisse plusieurs critères. Ces points doivent être attestés par une déclaration spécifique à insérer dans l’acte notarié.
En résumé, l’acquéreur doit prouver les éléments suivants :
Nature de l’acte d’achat
L’acquisition doit résulter d’un acte juridique entre plusieurs parties, à savoir :
- Actes de transfert portant sur des biens immobiliers d’habitation
- Actes de constitution ou de transfert de droits d’usage, d’habitation ou de nue-propriété concernant ces biens
Ces actes peuvent être rédigés sous forme d’actes publics, de jugements, de sous seings privés authentifiés ou non, à condition d’être enregistrés.
Situation du bien et du propriétaire
Dans l’acte notarié, l’acquéreur doit déclarer :
- Que le bien se situe dans la commune où il a ou aura sa résidence dans les 18 mois suivant l’achat, ou dans la commune où il exerce son activité professionnelle. Pour les Italiens installés à l’étranger, il s’agit d’un bien acquis comme « première maison » sur le territoire italien
- Qu’il n’est pas déjà propriétaire en totalité ou en indivision avec son conjoint de droits de propriété, d’usufruit, d’usage ou d’habitation sur une autre maison dans la même commune
- Qu’il ne possède pas, même partiellement ou en régime de communauté, sur tout le territoire national, de droits de propriété, usufruit, usage, habitation ou nue-propriété sur une autre maison achetée avec ce même avantage fiscal
Pour approfondir la question de la résidence, un dossier dédié est disponible ici :
Ajout notarié et rectification
Si une mention obligatoire a été omise, il est possible d’effectuer une rectification via un acte notarié complémentaire, afin d’attester les conditions requises pour le bénéfice.
Acquisition d’une dépendance
Le dispositif « première maison » s’étend aussi à l’achat, même par acte séparé, d’une dépendance du bien principal (cave, garage, grenier…), dans la limite d’une par catégorie cadastrale (C/2, C/6, C/7) et à condition qu’elle soit rattachée à l’habitation concernée par l’avantage fiscal.
Mesure première maison pour les résidents à l’étranger
Un sujet souvent source d’incertitude : les contribuables résidant à l’étranger peuvent-ils bénéficier de la mesure ? La réponse est oui. Les personnes fiscalement domiciliées à l’étranger peuvent acheter un bien en Italie avec avantage fiscal, sans obligation de transfert de résidence, tant qu’ils ne possèdent pas déjà un logement dans la commune concernée, ni ailleurs en Italie acquis avec la même mesure.
En clair, un non-résident peut acheter un bien à usage locatif en bénéficiant de la mesure première maison.
Caractéristiques du logement pour bénéficier de la mesure première maison
Le bénéfice n’est pas conditionné au fait que le bien devienne la résidence principale de l’acquéreur. Il est donc possible d’acheter un bien loué en profitant de la mesure, car il est alors impossible d’y établir sa résidence (voir arrêt n° 19989/2018 de la Cour de cassation).
Les logements de luxe sont exclus du dispositif, quels que soient les critères remplis par l’acquéreur. Sont considérés comme tels :
- A/1 : habitations de prestige
- A/8 : villas
- A/9 : châteaux et palais
Le bénéfice s’applique aussi à l’achat de dépendances (par acte séparé), dans la limite d’une par catégorie cadastrale suivante :
- C/2 : cave ou grenier
- C/6 : garage ou emplacement de parking
- C/7 : abri fermé ou ouvert
Régime fiscal applicable à l’achat d’une première maison en Italie
Le régime fiscal dépend de la qualité du vendeur (particulier, professionnel, entreprise de construction). Un achat peut être soumis à la TVA (taux réduit) ou à la taxe d’enregistrement, avec paiement d’impôts hypothécaires et cadastraux à taux fixe.
Voici les principaux cas de figure :
- Transfert effectué par un constructeur ou une société de rénovation dans les 5 ans suivant la fin des travaux : TVA à 4 %, impôts hypothécaire et cadastral de 200 € chacun, taxe d’enregistrement de 200 €
- Transfert après 5 ans, ou vente par un particulier, gestionnaire ou autre soumis à la TVA : taxe d’enregistrement à 2 %, impôts hypothécaire et cadastral à 50 € chacun
Motifs de perte de l’avantage fiscal pour la première maison
Un acquéreur peut perdre le bénéfice pour l’une des raisons suivantes :
- Fausse déclaration dans l’acte notarié. Dans ce cas, l’avantage tombe automatiquement
- Non transfert de la résidence dans la commune dans les 18 mois suivant l’achat
- Vente ou donation du logement avant 5 ans, sauf en cas de rachat, dans l’année, d’un autre bien destiné à l’habitation principale
La loi prévoit qu’en cas de déclaration mensongère ou de transfert (vente ou donation) du bien acquis sous régime avantageux avant 5 ans, le bénéfice est annulé, les droits ordinaires sont dus, majorés d’une pénalité de 30 %.
Crédit d’impôt lors du rachat d’une première maison
Au-delà de la mesure principale, un crédit d’impôt s’ajoute lors du rachat d’une première maison. Prenons un exemple : un acquéreur achète une première maison en bénéficiant de la mesure, revend ce bien, puis en achète un nouveau, toujours sous le même dispositif.
L’article 7, paragraphe 1 de la loi n° 448/98 prévoit alors l’octroi d’un crédit d’impôt au contribuable ayant acheté une nouvelle habitation après avoir cédé la précédente acquise avec la mesure.
Pour l’obtenir, il faut :
- Avoir bénéficié de la mesure lors de l’achat initial (TVA ou taxe d’enregistrement payée ; la transmission par succession ou donation n’ouvre pas droit au crédit)
- Que le nouvel achat ait lieu dans l’année qui suit la vente de la première maison (ou inversement, que l’écart entre achat et revente n’excède pas un an)
- Remplir les conditions pour bénéficier de la mesure sur le nouvel achat, sans avoir déjà perdu le bénéfice lors de la première opération
Une fois les conditions réunies, reste à déterminer le montant du crédit et ses modalités d’utilisation.
Montant et utilisation du crédit d’impôt
Le crédit d’impôt correspond au plus faible des deux montants entre :
- La taxe d’enregistrement ou la TVA payée lors du premier achat
- La taxe d’enregistrement ou la TVA payée lors du second achat
Concrètement, il s’agit de la différence positive entre les deux montants d’impôt indirect acquittés.
Ce crédit peut être utilisé de différentes façons :
- Pour réduire la taxe d’enregistrement due lors du second achat (ce choix doit être exprimé dans l’acte d’achat ; il n’est pas possible de l’utiliser pour la TVA)
- Pour diminuer les droits d’enregistrement, hypothécaires et cadastraux sur d’autres actes ou déclarations déposés après l’acquisition du crédit
- Pour réduire le montant de l’IRPEF (impôt sur le revenu) dû lors de la déclaration fiscale de l’année suivant le nouvel achat
- En compensation avec d’autres impôts ou cotisations via le formulaire F24
Le législateur a ainsi voulu permettre de récupérer la taxe d’enregistrement ou la TVA déjà payée lors d’un premier achat bénéficiant de la mesure.
L’utilisation du crédit IRPEF ou la compensation via le formulaire F24 exige d’indiquer le montant dans la section II CR de la déclaration fiscale.
Attention : la case CR7 (relative au crédit d’impôt) ne doit pas être remplie par ceux qui ont déjà utilisé le crédit pour diminuer la taxe d’enregistrement sur le nouvel achat.
La situation la plus fréquente concerne le rachat d’une première maison avec paiement de la TVA. Le crédit ne peut alors pas servir à réduire cette taxe mais pourra être utilisé dans la déclaration de revenus, sous la section CR.
Rachat d’une première maison : vente du logement précédent dans l’année
L’article 55 de la loi n° 190/2015 a modifié la note II-bis en permettant aux contribuables d’accéder à l’avantage fiscal même s’ils possèdent déjà, au moment de l’achat, un autre bien acquis sous la même mesure.
En pratique, il est possible d’acheter une nouvelle maison avec le dispositif première maison, tout en conservant temporairement deux logements acquis avec l’avantage.
Ce « temporairement » signifie qu’il faut obligatoirement céder (vendre ou donner) le logement précédent dans l’année suivant le nouvel achat. En cas de non-respect, l’avantage tombe et l’impôt ordinaire est exigible, avec pénalité de 30 % sur la différence due.
Acquisition d’une première maison par succession ou donation
Lorsque l’achat résulte d’une succession ou d’une donation, la mesure s’applique également. Le fisc veille ainsi à éviter une double jouissance du bénéfice, ce qui serait abusif.
C’est ce qu’ont précisé la résolution n° 33/E/2001 et la circulaire n° 44/E/2001.
Si plusieurs héritiers ou bénéficiaires sont concernés, la mesure fiscale s’applique dès lors qu’un seul d’entre eux déclare remplir les conditions requises lors de l’acte.
Pour le don, comme pour l’achat, il faut déclarer la possession des conditions au moment de la donation, conformément à la loi n° 342/2000.
Don dans les cinq ans suivant l’achat
Une interrogation fréquente concerne la donation du bien dans les cinq ans suivant un achat sous régime avantageux. Dans ce cas, la perte de l’avantage est automatique. Il faudra alors rembourser la différence de taxe d’enregistrement, majorée des pénalités, sauf si la renonciation à l’avantage intervient par écrit avant la donation, ce qui permet d’éviter les sanctions.
Destination du bien et perte de la mesure
Si le bien est vendu, la plus-value ne sera pas imposable si l’acquéreur prouve qu’il a utilisé le logement comme habitation principale durant la majeure partie de la période entre l’achat et la vente. Les avantages fiscaux restent acquis, sauf si aucun nouvel achat destiné à l’habitation principale n’est réalisé dans l’année suivant la vente.
Achat d’une première maison et abus de droit
L’abus de droit, autrement dit, l’exploitation d’imperfections législatives, a été encadré par l’article 10-bis de la loi n° 212/00. Il s’étend à la taxe d’enregistrement (ou TVA) lors de l’acquisition d’un bien via le dispositif première maison.
La jurisprudence considère qu’il n’est pas licite de contourner la notion de propriété exclusive dans la commune du bien pour profiter à nouveau du dispositif. Par exemple, transférer à ses enfants, même une petite part du bien acquis sous mesure avantageuse, pour racheter un autre logement, s’apparente à un usage abusif du droit.
Ce type de montage, s’il n’est justifié par aucun motif économique réel, vise uniquement à contourner la non-cumulabilité de l’avantage « Première maison ».
Illustration concrète d’abus de droit
Pour apprécier si une opération constitue ou non un abus, il faut comprendre si le législateur, via la loi n° 168/82, a voulu faciliter l’accès à la propriété pour chaque contribuable, indépendamment du lieu de résidence. L’esprit de la loi est bien de permettre à chacun d’acquérir sa résidence principale dans des conditions avantageuses.
Le transfert d’un bien à un enfant ou à un conjoint, puis l’acquisition d’un nouveau bien avec le même avantage, ne contrevient pas à l’esprit du texte, surtout si l’administration fiscale perçoit l’impôt sur la transmission. Cependant, la cession partielle à un enfant, suivie d’une acquisition avec avantage, sans justification économique, peut être requalifiée en abus de droit.
Conseils pour profiter du dispositif première maison
Ce dossier rassemble l’ensemble des éléments à connaître pour bénéficier de l’avantage fiscal lors d’un premier achat immobilier.
Mais il est possible que chaque situation comporte des spécificités ou des complexités supplémentaires.
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